גידור עליית ערך - עניין של פרספקטיבה

האם אני יודע לתחום מראש את עליית הערך בהשקעה שלי?

לפני שאתם קופצים אני אגיד שכמו כל דבר בחיים - הדבר תלוי מאיזה צד אתה מסתכל..

כשבוחנים השקעה, ובוחנים אלטרנטיבות..מסתכלים על האופציות באופן קר

(במידה ואין לי רגש מסויים לסגמנט מסויים של השקעה)....

מה בסוף נשאר לי, האם זה משרת אותי ואת הצרכים שלי, ואיך כל זה בשכלול רמות הסיכון השונות...

(הערה להמשך- היות וגם סיכון זה גם עניין אינדבידואלי אני לא אתייחס אליו כעת כי זה גם עניין של השקפה, חינוך, הבנה וכו' )

אדם שוקל האם להשקיע בנדלן או במכשיר חוב (קרן הלוואות כלשהיא עם תשואה ידועה מראש)

מצד אחד ההשקעה בחוב נותנת תשואה ידועה מראש וכך גם יהיה הנטו אחרי המיסים. לדוגמה השקעה בקרן חוב שנותנת 7% שנתי לפני מס, ו 5.95% אחרי מס...נטו.

מצד שני יש השקעה בנדלן שאמור (!!) לתת לי 7% שנתי, באופן שוטף, כלומר כ- 4.83% נטו (ונעזוב בשביל הפשטות בצד עלויות נלוות כמו רו"ח שקצת מקטינות את זה)

הפער למעשה בגובה של 1.12% מהווה לי הפרש בין האלטרנטיבות..

מניח שכעת תגידו: אוקי עידו, מה אתה רוצה להגיד בזה??

או. חיכיתי לשאלה 👨‍🏫

בנדל"ן למעשה לא ניתן לכמת מראש את עלייך הערך של הנכס. כן יש הסטוריה...כן יש מגמה...אבל זה נתון שקשה להתייחס אליו מראש שכן הוא לא צפוי ומגמות עלולות להתההפך אות לקפוא - לכן פחות מתייחסים אליו בחישוב האמפירי של כדאיות ההשקעה והוא חלק ממידע כללי. (בנוסף לא ידוע באילו תנאים נאלץ למכור את הנכס ולכן זה עוד יותר לא ניתן לכימות)

מכאן שהפער של ה- 1.12% הוא למעשה 'ההסכמה' מראש של המשקיע לגבי את עלייך הערך בגובה השיעור הנ"ל...

רק שבמקום שהוא יפגש איתו בסוף, בעת מכירת הנכס, הוא למעשה פוגש אותו כיום, במזומן, לאורך שנות ההשקעה.

בנוסף, בגלל שהמשקיע פוגש אותו כיום; ניתן לבצע השקעה חוזרת שלו במכשירים אחרים / זהים ובכך לנסות לשפר עוד יותר את התשואה ההשקעה, מה שמגדיל את הפער.

ההסכמה על גידור עליית בערך מצריכה יותר קבלה פסיכולוגית בגלל הקסם התפיסתי שיש לאנשים בהשקעות הנדל"ן....

אבל אולי לעיתים, כמו המשפט הידוע, - עדיף ציפור אחת ביד מאשר על העץ

בהשקעה בנדלן התשואה השוטפת היא לא 7% קבוע כל שנה...ואם הייתה שנה של חילופי דיירים רבים, עיכוב במציאת שוכר, תיקונים מעבר לצפוי ועוד, אז התשואה תהייה יותר נמוכה (גם בחישוב הרב שנתי) מה שיוביל לפער גדול יותר מאשר 1.12%.....

בגלל שכל הנושא הזה למעשה מצריך הבנה והסתכלות שונה - הדבר נבחן בהתאם למה שציינו בהתחלה.. מה ההשקעה אמורה לתכנן, מה האלטרנטיבות, ומה התכנית הכוללת של מבנה ההשקעות (בין היתר האם מתוכנן מינוף כיום עבור ההשקעה או בעתיד מינוף מקבץ של נכסים)

נ.ב ולפני שתגידו שגם בחוב אפשר ליפול בגלל כשל ההחזר חוב, נכון..אבל כוונתי בהסתכלות היא בחוב מגובה נכסים עם שיעור מינוף בעל מרווח מספק

ולכן, לא משנה כמה הון צברתם או שאתם עושים, ולא משנה אילו השקעות כבר ביצעתם ואילו אתם מתכננים לבצע... אתם רוצים, אתם צריכים מישהו לצדכם שיודע להרכיב את כל הפאזל הגדול הזה, שיודע לשאול את השאלות הנכונות, מישהו שהוא נאמן רק לכם.

אז תצלצלו ונרכיב את הפאזל הזה שנקרא חופש פיננסי

תמיד פה לצדכם, עידו נוימן, הרואה חשבון והמתכנן הפיננסי שלכם.